包裹贷款_Wrap-Around Loan

什么是包裹贷款？

包裹贷款是一种可用于房主融资交易的抵押贷款形式。包裹贷款涉及卖方对住宅的抵押，并在此基础上增加额外的增量价值，以确定必须逐步支付给卖方的总购买价格，而非直接向贷款方支付。这种贷款形式有助于那些不符合传统抵押贷款条件的购房者，同时也给卖方带来获利的潜力。

卖方融资是一种融资方式，允许买家直接向卖方支付本金。在卖方融资交易中，协议通常基于一份详细说明融资条款的本票。卖方融资的交易不要求买家预先支付本金，而是由买家直接向卖方分期付款，其中包含本金和利息。[1]

包裹贷款是在房主融资概念上发展而来的，采用相似的基本结构。当卖方在房产的第一抵押贷款上还有余额时，就会使用包裹贷款结构。

包裹贷款计算卖方现有抵押贷款的剩余余额及其合同抵押利率，并在此基础上增加一个增量余额以确定总购买价格。买方签署本票，承诺每月支付给卖方。房产的所有权和契约将转移给买方，而卖方继续偿还现有抵押。

在包裹贷款中，卖方的基本利率基于现有抵押贷款的条款。为了收回成本，卖方必须至少赚取与贷款利率相匹配的利息，这笔贷款仍需偿还。因此，卖方在与买方谈判利率时拥有一定的灵活性。一般来说，卖方会希望谈判出一个尽可能高的利率，以便能偿还第一抵押贷款，同时在交易上获得收益。

注意： 卖方融资交易对卖方风险较高，通常需要高于平均水平的首付。

包裹贷款对卖方而言存在风险，因为他们承担了贷款的全部违约风险。卖方还必须确保其现有抵押贷款不包含处置条款，这种条款要求在抵押物所有权转移或抵押物出售时，必须全额偿还抵押贷款。处置条款在大多数抵押贷款中较为常见，这往往阻碍包裹贷款交易的发生。

对于同意接受包裹贷款的购房者也存在风险。例如，交易中的买家可能面临比传统抵押贷款更高的利率。如果原贷款方没有设立可假定抵押的条款，他们可能会启动止赎程序并收回房屋。

以下是假设的示例，用以说明包裹贷款的运作方式。假设乔伊斯的住宅上有一笔80,000美元的未偿抵押贷款，固定利率为4%。

她同意以120,000美元将房屋出售给布莱恩，布莱恩支付10%的首付，借款其余的108,000美元，利率为7%。乔伊斯在28,000美元（即108,000美元与她仍然欠的80,000美元之间的差额）上赚取7%的利息，另外在80,000美元抵押贷款余额上赚取7%与4%之间的差额（即3%）。

包裹贷款是由房产卖方发放的，而不是传统的贷方如银行。这意味着购房者承诺向卖方支付款项，卖方则将向其贷款方偿还现有抵押贷款。这类贷款通常允许卖方在收回贷款的同时赚取利润，从而向买方收取高于原贷款的利率。

对卖方而言，包裹贷款可通过收取高于原抵押贷款的利率来盈利。对于买方而言，这种贷款形式更加灵活，使得资格审查更为简单。双方也能降低开支。其他费用，如交易费用，可能会显著降低，因为买卖双方是在共同合作而非通过贷方进行交易。

卖方融资是一种用于房地产交易的融资方式。与银行或其他贷方不同，卖方是处理抵押流程的主体。简单来说，买家是与房产卖方办理抵押贷款。卖方融资通常在买家无法获得传统抵押贷款时使用。使用卖方融资时，通常很少或没有交易费用或首付款。卖方通常能获得更多的利润，因为他们可以向买方收取比现有抵押贷款更高的利率。

包裹贷款使购房者和卖方之间的交易变得更加顺利。这种交易方式将银行和其他房贷机构排除在外，因此买家向卖方支付月供。这类贷款因其潜在的益处而更为吸引，包括为卖方带来盈利的可能性以及让买方更容易获得贷款的便利。双方都应理解包裹贷款所带来的风险，包括高于正常水平的利率和违约的可能性。

[1] National Association of Realtors. "Seller Financing."